济南推出二手房“带押过户”，双方有何法律风险？ _经验知识

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来源：华夏时报
降低首付比例、取消楼市限购、二手房可带押过户……近期，多个城市积极出台楼市调控新政策，以期激活市场活力。
其中，济南的二手房“带押过户”政策更是引起社会各界的关注。
8月17日上午，济南市委市政府召开新闻发布会，宣布推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。
值得注意的是，上海兰迪律师事务所高级合伙人马佳律师8月19日向《华夏时报》采访人员强调，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。
同时，也有业内人士向《华夏时报》采访人员指出，“带押过户”其实对银行没有实质性好处，如果没有强制性政策，银行不一定愿意去主动推这个事。而且现在增加了卖方、买方、银行之间沟通协调的成本。
把解除抵押放在了较后环节
“办理抵押预告登记后即可放款，这些年在商品房预售过程中是一直存在的，但在存量房交易中，开展的城市并不多。”济南住房公积金中心党组副书记、副主任任立新在8月17日的新闻发布会上介绍。
8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南市住房公积金中心和银行、公证等机构，推出了二手房“带押过户”登记新模式。目前，“带押过户”模式在济南工行、建行、北精银行等多家银行试点成功，之后将在济南全市二手房市场全面推行。
据悉，在这种新模式下，如果存在抵押的房产要上市交易，无须提前还贷，无须垫付资金，选择“带押过户”登记新模式，可安全、快速完成过户、抵押、发放新贷款，归还原有贷款。
据济南市不动产登记中心党委书记、主任杜建刚介绍，传统模式要求先解除抵押再过户，而“带押过户”顾名思义，就是带着抵押过户，把解除抵押放在了较后环节，这一点调整就带来两个方面的好处。一是大大降低了交易成本，二是全面化解了交易风险。
在交易成本方面。传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要，不就不可能解押，也就无法办理过户。而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款，在这种情况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必须筹措过桥资金，因此额外增加了一大笔支出。尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况，长期占用过桥资金，成本也在大幅增加。而“带押过户”的模式，就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。
交易风险方面，在传统流程下，环节多而且时间长，在这个过程中，一旦买卖双方任何一方出现经济***，***查封房子，对整个交易会产生不利的影响。而新模式是不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，较大程度保障双方利益，将风险降至较低。
值得注意的是，引入公证“提存账户”是“带押过户”中一个重要的环节。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明表示，通过公证处的介入充分保障了交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题。并且，公证提存组合服务可以实现用买方的购房贷款来偿还卖方尚欠银行的贷款，从而实现“带押过户” 。
同时，《华夏时报》采访人员还了解到，济南公积金中心还联合济南市自然资源和规划局，联合出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。