济南推出二手房“带押过户”，双方有何法律风险？( 三 ) _经验知识

张全国指出，“带押过户”是收费项目，需要介入公证处，而公证处是需要收费的。
此外，还有业内人士在8月18日向《华夏时报》采访人员指出，“带押过户”本质就是把买房的钱，存入特定购房账户，相当于用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，这其实对银行没有实质性好处。
“如果没有强制性政策，银行不一定愿意去主动推这个事。因为以前抵押的时候，卖方还钱是有算利息的，现在相当于把这个环节给省掉了，但是增加了卖方、买方、银行之间沟通协调的成本。”该业内人士说道。
仍存在法律风险
值得注意的是，马佳律师向《华夏时报》采访人员强调，“带押过户”政策虽为二手房转让创造了有利条件，但是其中的法律风险仍需引起买卖双方的重视。
据了解，济南“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础。
《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
据马佳律师介绍，长期以来，我国对抵押物交易的限制较为严格，现已废止的《物权法》、《担保法》均规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。而这一限制在《民法典》中得以“松绑” 。
“《民法典》这一规定实质上承认了抵押权的追及效力，不论抵押物如何流转，抵押权人对抵押物的优先受偿权不受侵害，体现了‘物债两分’原则的要求，为抵押物在抵押期间的流转创造了先决条件。”马佳律师说。
虽然该政策有相关的法律为基础，但仍存在一定的法律风险。
马佳律师指出，从买方角度而言，银行作为抵押权人仍享有该房屋的优先受偿权，买方的所有权不能对抗优先受偿权。同时，银行是否行使优先受偿权一般取决于卖方。一旦卖方不能按时，买方即会面对房屋被执行的风险。对于卖方来说，自身的义务并未消灭。如果发生了触发提前的情形（如房屋损毁、灭失），卖方即会失去贷款的期限利益，因贷款加速到期承担巨大的资金压力。
“‘带押过户’仍受到‘禁止/限制转让抵押不动产约定’的限制。购房者（即二手房交易中的卖方）申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记的，若和抵押权人约定禁止或限制转让抵押不动产，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。为了保障自身权利，抵押权人往往更倾向于要求禁止/限制转让。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实。”马佳律师说道。
此外，张大伟指出，“带押过户”和“转按揭”在本质上是一模一样的，这并非新事物。2003年的时候，民生银行就开始面向大众提供二手房转按揭业务。
所谓“转按揭”是指，已在银行办理个人住房贷款的借款人将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
“需要注意的是，对于转按揭来说，因为不是完整产权的交易，所以在转按揭的过程中，存在出现抵押查封、或者房主出现特别情况的可能性，这会影响交易的持续。另从房地产调控角度看，提倡房住不炒，转按揭一定程度上也存在了购房者或者房主一方没有交易的实力，透支自己的购买力。”张大伟说。