深度丨多地出台商品房预售资金监管新规专家：应该交房时再放贷( 二 ) _经验知识

严跃进对采访人员表示，相较其它地区预售资金监管规则，长沙此项举措中，预售资金“留在项目、留在当地”是比较新的表述。这其中包含两层含义，预售资金不得抽调至外地、母公司不得从项目抽调资金。从这一表述来看，预计监管部门未来会对资金使用流向，做出更加细致的规定。
资金拨付节点与项目进度挂钩
近日，有媒体报道称，青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。目前在青岛范围内至少有工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经开始执行上述政策要求，更多的银行还在跟进中。有业内人士对采访人员指出，楼盘封顶是一个比较容易监测的指标，要求楼盘封顶后银行再发放按揭贷款具有可行性。
楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还，对购房者来说，无疑是一件好事，但却加重了开发商的资金压力。
卓易数据高级市场分析师王玟琳表示，现在封顶发放按揭对房企的自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重，资金相对充裕和融资便利的企业具备相对优势，但中小房企或者融资渠道窄的房企拿地热情会减少。
7月14日，西安市发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，要求商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1% 。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35% 。
7月14日，广冬汕头发布《商品房预售款监督管理暂行办法》，项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，开发商较高提取额度为楼栋总造价的50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，较高提取额度为楼栋总造价的65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，较高提取额度为楼栋总价的85%；外墙工程完成后至竣工备案后，较高提取额为楼栋总造价的95% 。
中原地产首席分析师张大伟对采访人员表示，预售资金的提取必须符合建设进度，应采用谁审批谁负责的原则。在当下的规则里，银行既有权审核购房者资质也有权审核开发商资质，需要防止银行既当“裁判员“又当“运动员”，这才是问题的关键。
明确开发商、政府主管部门和银行的主体责任
采访人员还留意到，多个地方政府文件中都提到了银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的，应负责追回。
8月2日，冬莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知（征求意见稿）》，对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的，应负责追回；房企在拿申请预售许可证前，需按照一个预售许可证对应一个监管账户的原则，新设银行账户；购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款等具体要求。
7月14日，西安发布《关于防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，表示加强商品房预售资金监管，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。
不过，广大业主仍然需要注意，房屋烂尾对应的合同是商品房买卖合同，业主只能根据商品房买卖合同向开发商主张违约责任。银行违规发放贷款和资金监管义务履行不到位，应该受到市政府主管部门的行政处罚。

深度丨多地出台商品房预售资金监管新规 专家：应该交房时再放贷( 二 )

深度丨多地出台商品房预售资金监管新规专家：应该交房时再放贷( 二 )